HIPOTECA MULTIDIVISA

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El Tribunal Supremo en su sentencia de 15 de noviembre de 2017, resuelve varios de los problemas que plantean las hipotecas multidivisa, y lo hace teniendo en cuenta la sentencia del TJUE del 20 de septiembre de 2017. Estas dos sentencias han cambiado el panorama jurisprudencial sobre este tipo de hipotecas

La Sala del TS estima que las cláusulas cuestionadas no superan el control de transparencia y declara la nulidad parcial del préstamo y la eliminación de las referencias a la denominación en divisas extranjeras, que queda como un préstamo concedido y amortizado en euros. La falta de información sobre el riesgo de este tipo de hipotecas es donde parte el origen de la mayor parte de litigios ya que par el cliente lo difícil es entender la carga económica que asume y conocer sus derechos y obligaciones.

¿Qué es la hipoteca multidivisa?

La hipoteca multidivisa la define el Tribunal Supremo como un préstamo con garantía hipotecaria, a interés variable, en el que la moneda en la que se referencia la entrega del capital y las cuotas periódicas de amortización es una divisa, entre varias posibles, a elección del prestatario, y en el que el índice de referencia sobre el que aplica el diferencial para determinar el tipo de interés aplicable en cada periodo suele ser distinto del Euribor, en concreto suele ser el Libor.

¿Cómo funciona?

El ejemplo más común en España: para abonar el precio de un inmueble en euros, la entidad bancaria concede un préstamo hipotecario en yenes (JPY) o en francos suizos (CHF) y las cuotas tienen que ser pagadas en esta misma divisa. Como el deudor solo percibe ingresos en euros, cuando venza cada cuota de amortización, el prestatario le deberá comprar a la entidad la divisa para pagar la hipoteca y por tanto si la divisa está muy depreciada, necesitará una cantidad menor de euros y pagará menos cuota, pero si la divisa se revaloriza, necesitará más euros para comprar igual cantidad y, por tanto, pagará más cuota.

Veámoslo en cifras. Se contrata una hipoteca multidivisa en yenes (JYP) y el capital prestado es de 250.000 euros. La primera cuota amortizativa de capital 675,78 euros que es la equivalencia en yenes a 106.759 JPY ( 1 €= 165,75 JPY).

Si el prestatario no tiene la información adecuada creerá, que tras la amortización se ha reducido en esa cantidad del capital pendiente de amortizar, por tanto, un saldo de 249.324,22 euros. Pero realmente, si la evolución del tipo de cambio le perjudica (por ejemplo 100 JPY= 1 €) con la misma cantidad de euros podría comprar menos yenes, es decir 67.578, una diferencia de 40.181 JPY que ya no podría comprar con los mismos euros, y por tanto no podría amortizar la misma cantidad.

Si el deudor quisiera mantener el mismo nivel de amortización del capital para reducir los 106.759 JPY tendría que emplear 1.067,59 euros en lugar de los 675,75 € que actualmente obtendría por el tipo de cambio.

Hay que tener en cuenta que el capital pendiente se calcula en función del tipo de cambio de la divisa a diario, por lo que la evolución del tipo de cambio puede llegar a hacer que la deuda sea muy superior al capital prestado.

¿Qué riesgos conlleva la hipoteca multidivisa?

Los riesgos asociados a este instrumento financiero son varios, y en todo caso, son más allá de los propios riesgos que conlleva un préstamo hipotecario con un interés variable en euros.

Al riesgo de variación del tipo de interés hay que sumarle el de la fluctuación de la moneda, pero no solo por las la cuota de amortización periódica, sino que adicionalmente el tipo de cambio de la divisa se aplica para calcular el capital pendiente de amortizar y por tanto constantemente varía.

 

 

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