Gastos hipotecarios, ¿quién y cómo abonarlos?

Desde APABANC te contamos quién debe abonar (y cuánto) los gastos de hipoteca. Si crees que puede ser tu caso, no pierdas detalle.

Hechos clave en la Resolución del TS. Cláusula abusiva de imputación de gastos hipotecarios

El objeto de discusión surge del contenido de una cláusula dispuesta en una escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria:

“QUINTA: Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª. […]»

El prestatario interpuso demanda contra Banco Santander, por entender que su contenido era nulo. Debía correr con los gastos fiscales, notariales y regístrales.

La evolución caso en Tribunales: La Audiencia Provincial de Bizkaia condenó a la entidad demandada

Tras el paso del pleito por el Juzgado de Primera Instancia, la Audiencia Provincial de Bizkaia condenó a Banco Santander. Con base en la abusividad de la cláusula, la entidad debía devolver íntegramente la cantidad reclamada por el prestatario. Dicho importe englobaba los gastos por aranceles notariales y registrales, junto con el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.  

Ante este Fallo, Banco Santander recurrió en casación. Su argumento es sencillo: se debió aplicar a lo establecido legal y reglamentariamente para el reparto de los distintos gastos.  Entendía que existía arbitrariedad en la imposición del pago de la totalidad de los gastos por el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, Notaría y Registro.

Razonamiento del Tribunal Supremo con base a lo dispuesto por el TJUE

El TS resolvió el recurso teniendo en cuenta lo ya expuesto por del TJUE, el 16 de julio del presente año. El Tribunal Europeo argumentó que la entidad financiera debía devolver lo pagado por el prestatario por los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, si la cláusula que los regula es declarada nula. No obstante, también entendió que es posible el reparto de estos importes, si así lo prevé el derecho nacional. 

«el hecho de que deba entenderse que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido justifica la aplicación de las disposiciones de Derecho nacional que puedan regular el reparto de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca en defecto de acuerdo entre las partes»

Gastos de hipoteca: ¿quién paga y cuánto?Fallo del TS

1. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: debe abonarlo el prestatario por ser el sujeto pasivo.
2. Gastos de notaría:

• Escritura matriz: interesa a consumidor y prestamista (el primero obtiene el préstamo, y el segundo una garantía). Los gastos de su otorgamiento se abonan por mitad. Lo mismo ocurre para la escritura de modificación.
• La escritura de cancelación de la hipoteca: la abona el prestatario, como principal interesado.
• Copias: las paga el solicitante.

   3. Gastos del Registro de la Propiedad: los debe abonar la entidad bancaria, puesto que la inscripción se realiza a su favor.

Dicho todo lo anterior, el Alto Tribunal estimó el recurso de casación de la entidad demandada y:

1. Revocó la condena consistente en abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
2. Mantuvo su decisión de condenar a la entidad a devolver los gastos registrales.
3. Condenó a abonar los gastos notariales por mitad.

No dudes en contactar la Asociación APABANC para un análisis de tus gastos de hipoteca. Buscamos siempre la mejor solución para el consumidor.